Acheter de l’immobilier avec sa société : guide complet

par Marc Nouaux

12.05.2026

14 mn

Vous souhaitez investir dans l’immobilier avec votre société (SARL, SAS, SASU, EURL) ? C’est tout à fait possible ! Valorisation de la société, investissement à long terme, optimisation fiscale, locatif… Les raisons d’investir dans de l’immobilier professionnel sont nombreuses ! Mais comment faire concrètement pour bénéficier de ces avantages et acheter avec votre entreprise ? 👇

Pourquoi acheter un bien immobilier via sa société plutôt qu’en nom propre ?

 Protection du patrimoine personnel et séparation des actifs

Investir via sa société permet de séparer votre vie privée de votre vie pro : vous valorisez votre entreprise et vous protégez aussi votre patrimoine personnel.

Optimisation fiscale et réduction de l’impôt sur les revenus locatifs

L’investissement via une société offre des possibilités d’optimisation fiscale importantes grâce notamment au système d’amortissement. Certains investisseurs comparent également cette stratégie avec le régime LMNP, souvent utilisé pour optimiser le volet fiscal des revenus locatifs en nom propre.

Cela permet de répartir le coût d’un bien sur sa durée d’utilisation afin de réduire chaque année le bénéfice imposable et donc l’impôt.

Aussi, si vous louez votre bien en tant que particulier, l’impôt sur le revenu s’applique sur vos loyers perçus. En revanche, si c’est via l’entreprise, c’est l’IS (le plus souvent à un taux inférieur à l’IR) qui s’applique.

Transmission facilitée et stratégie patrimoniale à long terme

Si l’on transmet son patrimoine via sa société, on transmet des parts et non des biens. Surtout, le système actuel permet de pouvoir transmettre progressivement tout en appliquant une décote sur les parts (jusqu’à 30 %) si l’ensemble des associés (ou l’associé unique) l’autorisent. Cela permet de transmettre plus de valeur avec moins de taxation (vu que les parts sont décotées).

En clair, c’est idéal lorsque vous avez une stratégie patrimoniale et un objectif fiscal à long terme.

En résumé : 

Investir grâce à son entreprise, c’est : 

• Un patrimoine personnel protégé car pas engagé.
• Une optimisation fiscale garantie, notamment sur les loyers perçus.
• Une transmission des parts facilitée avec une stratégie à long terme.

 Les différentes structures pour acheter de l’immobilier avec sa société

La SCI (Société Civile Immobilière) : la solution classique pour l’investissement locatif

C’est la structure classique pour investir dans le but de générer des revenus locatifs. Si vos ambitions patrimoniales sont élevées, il peut même être judicieux d’investir via une holding SCI : vous regroupez ainsi vos différentes sociétés au sein d’une même structure qui chapeaute l’ensemble de vos activités.

👉 Retrouvez notre article dédié pour tout comprendre au statut de la SCI immobilière !

La SASU ou EURL immobilière : quand utiliser sa société d’exploitation ?

Les SASU ou EURL immobilière sont des sociétés dites d’exploitation. Elles permettent : 

• l’achat / revente (marchand de biens) ;
• la promotion ;
• le lotissement ;
• la rénovation avec revente.

Si vous êtes dans une démarche de marchand de biens ou de promotion, le statut EURL ou le statut SASU sont pertinents grâce à leur fiscalité intéressante. Pour le locatif, mieux vaut privilégier les SCI.

La holding immobilière : pour une stratégie patrimoniale avancée

La création d’une holding immobilière nécessite de mettre en place une stratégie avancée : c’est une structure plus lourde à créer et piloter mais elle devient pertinente lorsque votre ambition patrimoniale est élevée. 

Voici quels sont les avantages d’une holding immobilière : 

• optimisation fiscale ;
• gestion centralisée de vos biens ;
• transmission patrimoniale facilitée ;
• accès facilité au financement ;
• plus facile de racheter d’autres sociétés.

La SAS immobilière : investir à plusieurs associés

L’autre option consiste en la création d’une SAS immobilière pour répartir l’investissement avec des associés. Avec ses statuts souples, la SAS permet de s’organiser librement et de répartir le capital librement, avec des entrées et sorties d’actionnaires qui se font facilement.

En résumé : 

• La SCI est pertinente pour générer des rentes en loyer.
• Une SASU ou une EURL immobilière permettent de faire de l’activité d’achat-revente.
• Créer une holding est plus lourd mais convient aux stratégies patrimoniales avancées.
• La SAS est intéressante pour investir avec des associés.

Fiscalité et régime d’imposition : quel impact selon la structure choisie ?

Impôt sur le revenu (IR) vs impôt sur les sociétés (IS) : comprendre les différences

Il faut déjà comprendre les différences entre IR ou IS :

👉 IR : l’imposition se fait sur vos revenus personnels, selon votre tranche d’imposition (en SCI, on ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux sur le foncier).

👉 IS : la société paie l’impôt, selon deux taux en vigueur (15 % en dessous de 42 500 € de bénéfice et 25 % au dessus).

Régime fiscal de la location nue et de la location meublée

👉 Location nue : Imposition à l’IR, peu d’optimisation et pas d’amortissement possible.

👉 Location meublée : Imposition à l’IR (BIC) le plus souvent mais s’il est détenu par la SCI, c’est à l’IS. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet notamment d’amortir le bien, y compris à l’IR.

Charges déductibles et amortissement du bien immobilier

👉 En IR : il est possible de déduire des intérêts d’emprunt, des travaux d’entretien, des frais de gestion ou la taxe foncière.

👉 En IS : toutes les charges sont déductibles et le bien peut être amorti.

Exemple : Votre bien a une valeur de 600 000 € : vous pouvez amortir 20 000 € / an et ainsi réduire votre montant imposable.

Optimisation de la rémunération et des dividendes

En IS (SASU, SAS…) : vous pouvez choisir entre une rémunération en salaire (cotisations sociales élevées mais déductibles) ou en dividendes (moins de cotisations mais taxation au PFU non déductible). 

Prenons un exemple concret : 

Cyril récupère 12 000 € de loyer par an grâce à son bien immobilier. Il a 4 000 € de charges et son taux d’imposition personnel se situe à 30 %. 

👉 S’il loue son bien par le biais d’une SCI à l’IR 

Calcul du résultat : 12 000 - 4 000 = 8 000 € sur lesquels on applique l’IR (30 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Total = 3 776 € d’impôts. 

👉 S’il loue son bien par le biais d’une société à l’IS

Calcul du résultat : 12 000 - 4 000 - 5 000 (amortissement) = 3 000 € sur lequel s’applique l’IS (15 %) = 450 € d’impôts.

On le voit, l’imposition directe est nettement supérieure avec la première option. Mais à la sortie, il ne faut pas oublier que les dividendes perçus en IS sont taxés. 

En résumé : 

• L’IS permet d’appliquer l’amortissement sur son bien immobilier alors que l’IR ne le permet pas, sauf dans le cas d’une location meublée sous le statut LMNP.
• En IS, les charges déductibles sont aussi plus nombreuses qu’en IR.
• La fiscalité immédiate est donc plus avantageuse en IS mais en cas de revente, l’imposition est plus lourde qu’en IR.

Les avantages concrets d’acheter un bien immobilier avec sa société

Déduction des intérêts d’emprunt et des frais de gestion

L’achat d’un bien immobilier avec votre société vous offre un cadre fiscal plus avantageux. Vous pouvez ainsi déduire les intérêts d’emprunt et les frais de gestion de votre revenu imposable.

Constitution d’un patrimoine professionnel valorisable

L’ajout d’un bien à votre société vous permet de la valoriser. C’est intéressant dans l’optique d’une vente ou pour attirer de nouveaux actionnaires.

 Flexibilité dans la gestion des revenus locatifs

Comme vous pouvez laisser les loyers dans la trésorerie de l’entreprise ou bien les réinvestir, vous n’êtes pas forcément imposés dessus immédiatement. Aussi, vous pouvez répartir les revenus avec vos associés.

Avantages sociaux et cotisations optimisées

Avec votre société, vous transformez des charges obligatoires en choix stratégiques. Vous avez la possibilité de réaliser plusieurs arbitrages, ce qui serait impossible en nom propre. Par exemple, vous pouvez décider de : 

👉 Ne pas vous rémunérer : la société capitalise.

👉 Vous verser un petit salaire : protection sociale minimale mais cotisations basses.

👉 Verser une partie de votre revenu en dividendes : vous limitez les charges.

En résumé : 

• L’investissement via l’entreprise permet de plus déduire pour réduire son impôt.
• Le patrimoine professionnel est mieux valorisé. 
• Vous pouvez arbitrer votre mode de rémunération pour optimiser vos revenus.

Les inconvénients et contraintes à anticiper

 Frais de création et de gestion comptable plus élevés

Créer une entreprise et gérer la compta, ce sont toujours des tracas supplémentaires… Et des coûts à ne pas négliger ! Mais ces coûts sont nécessaires si vous souhaitez un accompagnement de qualité qui vous aide à faire fructifier votre activité et optimiser vos revenus.

Complexité administrative et obligations déclaratives

Le montage d’une structure, a fortiori lorsqu’il s’agit d’une holding, engendre toujours quelques complexités administratives. Il est aussi important de respecter vos obligations déclaratives pour rester dans le cadre légal.

Difficultés lors de la revente et taxation des plus-values

Sur le long terme, l’investissement via une société peut s’avérer moins rentable qu’un investissement en nom propre (tout dépend aussi du volume d’investissements). 

Exemple concret : 

Clémence achète un local à 200 000 € avec sa SASU. 

L’amortissement total est de 50 000 €.

La valeur nette comptable est donc de 150 000 €.

Clémence revend le local pour 250 000 €.

Sa plus-value est donc de 100 000 €.

A l’IR, sa plus-value n’aurait été que de 50 000 € (en l’absence d’amortissement). De plus, elle aurait pu procéder à des abattements fiscaux.

A l’IS, pas d’abattement possible : la fiscalité est donc plus lourde.

Impossibilité d’utiliser le bien comme résidence principale sans conséquences fiscales

Si vous décidez de vivre dans le bien immobilier acquis au nom de l’entreprise, il y a plusieurs scénarios possibles… 

👉 Avec un loyer : le loyer est encaissé par la société, vous ne bénéficiez d’aucune exonération d’impôt.

👉 Hébergé à titre gratuit : c’est considéré comme un avantage en nature, vous devez le déclarer.

Surtout, vous perdez l’exonération totale de plus-value qui est valable si vous l’achetez en nom propre. 

En résumé : 

• Investir via des sociétés implique des montages et une comptabilité plus complexes.
• La taxation des plus-values est plus élevée qu’en nom propre.
• Vous ne pouvez pas vous installer dans un logement appartenant à la société sans conséquences fiscales.

Comment procéder concrètement pour acheter un bien avec sa société ?

Voici un cas concret pour bien comprendre l’investissement immobilier en société.

Emilie, 38 ans, est consultante et génère un CA annuel de 90 000 € en tant qu’entrepreneur individuel. Elle appartient à une TMI élevée et souhaite investir pour optimiser. Elle suit les étapes suivantes pour mener à bien ses objectifs 👇

 Étape 1 : définir votre projet immobilier et vos objectifs patrimoniaux

L’objectif d’Emilie est de générer un complément de revenus tout en commençant à se constituer un patrimoine. Elle doit donc arbitrer sur le type de bien qu’elle souhaite mais aussi sur l’horizon de cet investissement : 

• location meublée ou non ?
• revente rapide ou pas ?
• investissement seule ou avec associés ?

Son choix se porte sur un T2 meublé avec un objectif de rentabilité et de réinvestissement, notamment grâce aux avantages d’être un loueur meublé non professionnel.

Étape 2 : choisir la structure juridique adaptée avec votre expert-comptable

Emilie connaît l’importance de l’accompagnement comptable pour ce genre d'opérations : elle décide donc avec lui du choix de la structure juridique pour mener à bien son investissement. Elle opte pour une SASU, tout en conservant son activité de consulting au sein de son EI. 

Pourquoi ? 👇 

• Plus flexible.
• Plus facile pour réinvestir.
• Elle ne veut pas se verser d’argent à court terme.

Étape 3 : constituer le capital social et rédiger les statuts

Une fois décidée, Emilie enregistre sa société. Elle doit pour cela : 

• Déposer son capital social sur un compte bancaire professionnel (l’établissement fournit une preuve de dépôt).
• Rédiger les statuts de la société et définir l’objet social avec soin.

Étape 4 : obtenir un prêt immobilier au nom de la société

Emilie doit maintenant financer son projet… 🫰💶

Elle a un apport de 30 000 € et veut acquérir un bien de 220 000 €. Sa société doit donc réussir à financer les 190 000 € restants. Les établissements de crédit qu’elle sollicite exigent : 

• La caution personnelle d’Emilie (même si c’est en société, elle doit garantir le prêt personnellement).
• Ses revenus de consultante.
• Une étude de rentabilité.

Si une banque estime que le projet est assez solide et cohérent, elle valide le prêt 🤝🔥🏠

Étape 5 : finaliser l’achat et mettre en place la gestion locative

L’achat se finalise via un acte notarié. Ensuite, Emilie peut meubler le bien et le mettre en location. Soit elle gère elle-même la partie locative (moins coûteux), soit elle la délègue à une agence (plus pratique).

Projet → Structure → Création → Financement → Achat → Location → Optimisation

 FAQ sur l’achat immobilier avec sa société

Peut-on habiter dans un bien acheté par sa société ?

Il est tout à fait possible d’habiter dans un bien acheté par votre société mais il y a des conséquences fiscales. Cela dépend aussi du paiement d’un loyer ou non : 

👉 Avec un loyer : le loyer est encaissé par la société, vous ne bénéficiez d’aucune exonération.

👉 Hébergé à titre gratuit : c’est considéré comme un avantage en nature, vous devez le déclarer.

Surtout, vous perdez l’exonération totale de plus-value qui est valable si vous l’achetez en nom propre.

Quel est le capital social minimum pour créer une SCI immobilière ?

La loi oblige à déposer un capital social à la création d’une SCI immobilière mais n’impose aucun montant. Vous pouvez donc la créer avec seulement 1 € de capital social.

Comment financer l’achat : apport personnel ou prêt professionnel ?

Les deux options sont possibles mais le mieux est de combiner les deux avec une recherche d’équilibre pour atteindre la rentabilité.

Quels sont les frais de notaire pour un achat en société ?

Les frais de notaire varient généralement entre 1 000 € et 3 000 € (voire plus, selon la valeur du bien). En fait, ils se calculent selon un pourcentage et l’ancienneté du bien immobilier (plus il est vieux, plus le bien implique des frais de notaire plus élevés). Ces frais varient de 2 à 10 % du prix de vente.

Peut-on transformer sa société existante en société immobilière ?

Il est tout à fait possible de transformer une société existante en société immobilière. Pour que cette opération s’inscrive dans un cadre légal, il faut que les statuts de votre société autorisent ce type d’opération. Surtout, il faut mettre fin aux activités commerciales de votre société pour pouvoir la transformer en SCI. Et bien entendu, si vous êtes plusieurs associés, une assemblée générale doit être convoquée pour entériner la décision.