Statut SCI : Tout savoir sur la Société Civile Immobilière
Une Société Civile Immobilière, plus couramment appelée SCI, est un statut juridique qui offre le moyen de gérer un patrimoine. Très prisée en France par les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier, la SCI n’a pas d’activité commerciale mais est très efficace pour préparer la succession ou gérer les biens d’une famille. Utilité d’une SCI, différents choix de SCI, avantages et inconvénients du statut, fiscalité et comptabilité : cet article vous explique tout ce dont vous avez besoin de savoir sur la société civile immobilière 👇
En résumé :
- Une SCI (Société Civile Immobilière) permet à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, sans but commercial. Elle nécessite au moins deux associés.
- Il existe plusieurs formes de SCI adaptées aux projets : location, répartition de biens, construction-vente ou gestion familiale d’un patrimoine.
- Elle est appréciée pour ses avantages : gestion souple du patrimoine, optimisation fiscale (choix entre IR et IS), facilité de transmission aux héritiers, et évite les conflits liés à l’indivision.
- Elle présente aussi des inconvénients : responsabilité illimitée des associés, démarches administratives lourdes (statuts, AG, comptabilité), et coûts de création/gestion non négligeables.
- La création d’une SCI implique de rédiger des statuts, s’immatriculer via l’INPI, choisir un régime fiscal, tenir une comptabilité adaptée, et organiser des assemblées générales chaque année.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière est destinée gérer des biens immobiliers sans activité commerciale puisqu’il s’agit d’une société civile. La SCI implique la présence au capital d’au moins deux associés (physique ou moral) et peut appartenir à des professionnels ou à des particuliers.
Les différents types de SCI existantes
👉 Il existe quatre types de SCI :
- SCI de gestion-location : c’est l’un des statuts SCI les plus classiques, utilisé pour acquérir et mettre en location des biens immobiliers ;
- SCI d’attribution : ce format permet de diviser l’ensemble d’un bien immobilier en le répartissant entre un ou plusieurs associés ;
- SCI de construction-vente : comme son nom l’indique, ce format a pour but de faire construire des biens immobiliers sur un terrain acquis avant de les mettre en vente ;
- SCI familiale : ce type de SCI implique un lien de parentalité entre tous les associés.
Pourquoi créer une SCI ?
La création d’une SCI facilite la gestion d’un patrimoine immobilier et incarne une solution simple dans le cadre de la transmission de patrimoine aux héritiers.
Gestion simplifiée du patrimoine immobilier
Une SCI offre la possibilité de gérer son patrimoine simplement en protégeant les associés. En résumé, le parc immobilier génère des profits qui sont redistribués en fonction de la part de capital de chacun. Aussi, comme la SCI a sa propre personnalité morale, les associés sont protégés des créanciers qui doivent d’abord attaquer la SCI avant de tenter une action contre un ou plusieurs associés. Ces derniers ne paient donc pas les dettes à la place d’un autre associé.
Transmission facilitée aux héritiers
Le statut SCI est apprécié par les familles qui veulent sécuriser la transmission du patrimoine car tout se fait à moindre coût. En effet, les frais de transmission sont réduits car c’est le même barème qui s’applique pour la taxation des donations et la taxation des successions.
Avantages fiscaux et optimisation successorale
Quelques avantages fiscaux sont à noter dans le cadre d’une SCI :
- Déduction de certains coûts pour les travaux ;
- Limitation de l’imposition des plus-values lorsque le bien vendu fait office de résidence principale.
Les avantages de la SCI
Pour bien comprendre l’intérêt que vous pouvez avoir à ouvrir une SCI pour gérer votre capital, voici une liste de tous les avantages de ce statut 👇
Une gestion simplifiée du patrimoine immobilier
On l’a évoqué plus haut, la SCI est le meilleur moyen de gérer son patrimoine immobilier en créant un fonctionnement sur mesure de la société car les associés définissent les conditions de gestion. Ils peuvent décider des conditions de nomination du gérant (et de révocation le cas échéant) mais aussi la manière dont sont approuvées les décisions ainsi que les limites de pouvoir du gérant, par exemple.
Une fiscalité adaptable
L’adaptabilité de la fiscalité des SCI est un avantage majeur pour pratiquer l’optimisation fiscale. Par exemple, la SCI offre le choix entre deux types de régime fiscal : l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR). Par défaut, c’est l’IR qui est appliqué mais dans certains cas, l’IS devient plus avantageux pour les associés.
Une transmission du patrimoine facilitée
Grâce à une SCI, vous pouvez profiter d’une exonération des droits de donation car la transmission du patrimoine peut se faire par le biais de donations successives qui ouvrent le droit à des abattements successifs. C’est pour cela que de nombreuses familles font le choix de la SCI.
La possibilité d’éviter l’indivision
L’indivision est le procédé classique de transmission lorsqu’il faut répartir l’héritage d’une personne décédée. En cas de désaccords entre héritiers, les biens immobiliers peuvent subir des blocages. La SCI évite ce cas de figure car chaque successeur (étant associé) récupère des parts sociales en fonction de ses apports et de ses parts dans le capital social.
Les inconvénients du statut SCI
À présent, découvrez les inconvénients du statut SCI 👇
Responsabilité illimitée des associés
On l’a vu plus haut, les associés ont une responsabilité illimitée. Cela veut dire que le patrimoine personnel d’un des associés peut être engagé pour couvrir les dettes de la société.
En revanche, les autres associés ne se portent pas solidaires personnellement des dettes d’un associé. Le créancier n’a en effet pas le droit de demander aux autres associés de payer les dettes de l’associé défaillant. Un créancier ne peut demander à un seul associé de rembourser les dettes pour tous. Il doit s’adresser à chaque associé et exiger une part de la créance totale qui correspond à la participation de chacun au capital de la SCI.
Formalités administratives et comptables contraignantes
La création d’une SCI implique de s’acquitter de formalités administratives qui peuvent être lourdes car certaines obligations sont à respecter. Par exemple, il est obligatoire d’organiser des assemblées générales au moins une fois par an. Aussi, la comptabilité peut être un peu ardue, a fortiori si c’est le régime fiscal de l’IS qui est choisi.
Coût de création et de gestion
Si vous souhaitez créer une SCI, vous devez rédiger des statuts (voir👇) qui poseront les conditions de gestion de la société. Si aucun des associés n’est à l’aise avec le langage juridique, il peut être préférable de faire appel à un professionnel pour cette rédaction. Il en va de même pour les coûts concernant la tenue de comptabilité car il est toujours plus rassurant de la confier à des professionnels plutôt que d’effectuer des erreurs au moment de vos déclarations fiscales.
Comment créer une SCI ?
Rédaction des statuts et choix des associés
La rédaction des statuts de votre société constitue un moment-clé pour le futur : les statuts vous permettent en effet de pouvoir commencer vos démarches administratives qui créent votre société. Les statuts définissent l’organisation de la SCI et les relations entre chaque associé. Les associés, s’ils s’estiment suffisamment compétents pour le faire, peuvent rédiger eux-mêmes les statuts.
Voici ce qui doit figurer dans les statuts d’une SCI :
- Le nom de votre société et le fait qu’il s’agisse bien d’une SCI ;
- L’objet social : le but de la société et plus globalement, s’il s’agit de location et/ou gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers ;
- Le capital social ;
- Le siège social, qui peut être à l’adresse du gérant ou l’adresse d’une société de domiciliation ;
- Les apports, qu’ils soient en nature ou en numéraire : ils définissent la part sociale de chaque associé ;
- L’identité des associés, sachant qu’ils doivent être au minimum deux ;
- L’identité du gérant (ou des gérants, le cas échéant) ;
- Les clauses supplémentaires qui vont permettre d’organiser la vie de la société.
Immatriculation et formalités juridiques
Une fois les statuts rédigés, vous pouvez créer officiellement la SCI en déposant un dossier d’immatriculation au guichet unique de l’INPI. Cette immatriculation est ensuite publiée dans un journal d’annonces légales et donne lieu à la création de la personnalité morale de la société.
Choix du régime fiscal
Cette question revient souvent : doit-on choisir l’IR ou l’IS pour sa SCI ? Par défaut, le régime fiscal qui s’applique est l’IR et c’est en pratique ce que font la majorité des associés en SCI. Mais si c’est plus avantageux, certains optent pour l’IS. Par exemple, lorsque la SCI ne verse pas de dividendes aux associés, ceux-ci ne subissent pas de taxation. Aussi, il est possible de déduire des frais de bénéfices avant imposition avec l’IS.
À l’inverse, des inconvénients majeurs subsistent avec l’IS :
- L’associé ayant souscrit un emprunt ne peut déduire les intérêts d’emprunt de son impôt sur le revenu ;
- La vente d’un bien est soumise à la taxe sur les plus-values professionnelles au taux de 26,5 % ;
- Impossibilité de bénéficier d’abattements fiscaux sur les plus-values immobilières, quelle que soit la durée de détention du bien ;
- Obligation de tenir une comptabilité d’engagement (pas nécessaire à l’IR qui implique une comptabilité de trésorerie, plus simple).
Gestion et obligations comptables d’une SCI
Comptabilité et déclaration fiscale
La comptabilité de la SCI dépend du régime fiscal adopté puisqu’à l’IS, il faut établir une comptabilité d’engagement alors que la majorité des SCI optent pour l’IR et la comptabilité de trésorerie. L’impôt sur les sociétés implique une comptabilité plus stricte et plus lourde afin de bien réussir sa déclaration fiscale.
Quel que soit votre choix de régime fiscal, ne négligez pas l’accompagnement pour votre gestion comptable. Il est toujours préférable de s’entourer de professionnels susceptibles de vous faire gagner du temps tout en vous aidant dans votre quête d’optimisation fiscale.
Assemblée générale et prise de décisions
L’assemblée générale doit être convoquée au moins une fois par an. Elle permet de valider collégialement des décisions et d’approuver les comptes annuels. C’est là que se prennent les décisions pour le bon fonctionnement de la société.
Aussi, il peut arriver de devoir convoquer des assemblées générales extraordinaires lorsque la vie de la société l’exige, lors d’un événement imprévu ou un changement législatif qui implique de revoir la stratégie, par exemple.
Dissolution et transmission d’une SCI
Plusieurs raisons peuvent provoquer la dissolution d’une SCI : faillite, changement de projets, décès… Découvrez comment se passe la dissolution et/ou la transmission d’une SCI. Aussi, sachez qu’un des associés a le droit de se désengager tout en ne remettant pas en cause la société. Cette dernière doit seulement conserver au moins deux membres pour continuer à exister. En raison de son caractère unipersonnel, la SCI ne peut en effet être tenue par un seul associé. Voyons comment se passe une cession de parts sociales et la fermeture puis liquidation de la SCI 👇
Comment céder les parts sociales ?
Plusieurs étapes sont à respecter lorsque vous souhaitez céder vos parts sociales au sein d’une SCI :
- Évaluer le prix des parts à céder en appliquant la formule qui suit : valeur du bien + trésorerie de la SCI – Dettes de la SCI / nombre de parts sociales = prix d’une part sociale ;
- Obtenir l’accord des associés : cette étape est obligatoire, même dans le cadre d’une SCI familiale ;
- Réaliser un acte de cession : un acte de sous-seing privé ou un acte authentique de notaire peuvent être rédigés ;
- Modifier les statuts : une fois l’acte de cession rédigé, il faut que les statuts soient modifiés après unanimité en assemblée générale. Ils doivent ensuite être publiés dans un journal d’annonces légales ;
- Enregistrer la cession : dernière étape, l’enregistrement auprès du service des impôts des entreprises.
Fermeture et liquidation de la SCI
La liquidation de la SCI doit être prononcée si les délais maximum de durée de SCI (99 ans) sont atteints, si la société n’a plus d’objet social ou si les associés n’ont plus le désir de la maintenir pour des raisons qui leur appartiennent. Elle se décide lors d’une assemblée générale où chaque associé donne son accord. La répartition des biens se fait en fonction des apports et du capital social de chacun. Ensuite, la procédure de dissolution peut se faire en ligne sur le guichet unique de l’INPI.
À qui s’adresse réellement la SCI ?
La SCI s’adresse principalement à des personnes qui souhaitent gérer un ou plusieurs bien immobiliers en association. Très prisées des familles qui ont un patrimoine à transmettre, les SCI ont pour but de faciliter la gestion et la passation d’un membre de la famille à l’autre.
La SCI représente un moyen simple de transmettre un patrimoine ou de gérer des biens immobiliers entre plusieurs associés. Ses coûts de gestion restent faibles et sa fiscalité est avantageuse, ce qui permet d’optimiser les revenus. S’adressant aux particuliers comme aux professionnels, le régime juridique SCI est souvent sollicité par les familles qui veulent sécuriser l’héritage sans avoir recours à l’indivision qui peut poser davantage de problèmes.
Questions fréquentes sur le statut SCI
Est-il possible de créer une SCI seul ?
Il est impossible de détenir seul une SCI car ce type de société ne peut être unipersonnelle. Si une SCI appartient à deux personnes et que l’une d’elles décède, la dissolution de la société est prononcée. La création d’une SCI est donc possible seulement à la condition qu’au moins deux personnes et leurs apports en nature et/ou numéraires décident de s’unir pour mettre en commun une partie ou la totalité de leur patrimoine.
Quelle différence entre une SCI et une SARL de famille ?
Comme son nom l’indique, la SARL de famille doit être uniquement composée de membres d’une même famille. La SCI est certes appréciée par les familles mais elle n’impose aucun lien de parenté entre les associés. Ensuite, la grosse différence entre les deux concerne surtout le type d’activités : la SARL est mieux adaptée si vous souhaitez entreprendre une activité régulière d’achat ou vente de biens. La SCI, elle, convient mieux aux familles souhaitant gérer des biens immobiliers à travers la location avec une comptabilité simplifiée.
Pourquoi choisir une SCI plutôt qu’une indivision ?
La SCI évite les cas de blocages qui existent lorsque l’indivision fait l’objet de désaccords entre héritiers. L’indivision, choix par défaut dans le cadre d’une succession, ne comporte pas de frais particuliers mais elle exige un accord à la majorité pour décider de la gestion d’un bien. Une société civile immobilière, quant à elle, évite ce cas de figure car des statuts sont rédigés et chaque associé détient une part sociale. Cette option est la meilleure lors de projets à long terme.
Quels sont les coûts pour créer et gérer une SCI ?
Créer et gérer une SCI implique des coûts de fonctionnement et des obligations légales contraignantes (mais pas insurmontables !) : frais de greffe, publication dans un journal d’annonces légales, rédaction de statuts, convocation d’assemblée générale, tenue de comptabilité par un professionnel… Toutes ces contraintes sont à prendre en compte. Aussi, en cas de dissolution, des frais sont encore à prévoir.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
La société civile immobilière est la forme juridique la plus courante pour la transmission de patrimoine immobilier car elle offre une gestion simplifiée. La fiscalité est avantageuse (et adaptable selon si vous souhaitez être imposé à l’IR ou à l’IS) et la transmission est facilitée. La SCI définit des statuts et attribue des parts sociales qui permettent d’éviter les cas de blocage comme cela arrive lorsque la transmission se fait par l’indivision.
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