Holding SCI : définition, fonctionnement et optimisation fiscale
La Holding SCI est un bon moyen d’optimiser fiscalement la gestion et l’acquisition de biens immobiliers. Mais comment savoir si cette structure vous conviendrait ? Que faut-il savoir sur les montages en holding et les conséquences pour une SCI ? Définition, fonctionnement, montage, impôt, avantages et inconvénients, vous allez tout savoir sur la Holding SCI !
En résumé :
- Une holding SCI est une société-mère qui détient des parts de SCI, permettant d’optimiser la fiscalité et la gestion de biens immobiliers.
- Elle offre des avantages fiscaux majeurs grâce aux dispositifs d’intégration fiscale et du régime mère-fille, tout en facilitant la transmission du patrimoine.
- La holding centralise la trésorerie, mutualise les ressources et permet d’utiliser des effets de levier financiers, fiscaux et juridiques.
- Ce montage présente cependant des contraintes : coûts de création et de comptabilité élevés, complexité administrative et risques de fraude ou d’abus de droit.
- La création d’une holding SCI nécessite un accompagnement d’experts pour rédiger les statuts, définir une stratégie et éviter les erreurs fiscales ou juridiques.
Qu’est-ce qu’une holding SCI ?
Définition d’une holding
Une holding est une société-mère qui a pour vocation de détenir des parts, titres ou actions et de contrôler d’autres sociétés dites filiales. Emprunté à l’anglais “hold”, le mot holding désigne donc une structure qui permet à une personne ou un groupe de personnes de réunir au sein d’une même entité un ensemble de sociétés. La holding est particulièrement appréciée en immobilier.
Principe de la détention de parts de SCI par une holding
Dans une holding SCI, la holding est la société mère qui contrôle et détient les sociétés filiales. Ces dernières gèrent les acquisitions et ventes. Contrairement au statut SCI où vous détenez les parts sociales de la société, un écran apparaît entre vous et la SCI au sein d’une holding SCI.
Consultez notre article dédié si vous voulez tout savoir sur la création holding (intérêt, étapes de création, structure juridique…).
Holding à l’IS ou à l’IR : quelle fiscalité ?
Lorsque vous vous lancez en entreprise individuelle, vous êtes imposable en IR ou IS, selon votre régime juridique ou l’option que vous choisissez. Si vous présidez une holding, vous avez aussi le choix :
- Holding à l’IS : en IS, la société est imposée sur les bénéfices et vous pouvez bénéficier de régimes fiscaux avantageux, notamment celui de mère-fille (voir plus bas 👇), qui s’applique aux sociétés mères et aux filiales qui sont des sociétés de capitaux (SAS, SASU, SARL).
- Holding à l’IR : en IR, ce sont les associés ou actionnaires qui sont directement imposés, selon leur propre tranche d’imposition. C’est intéressant pour les petites structures familiales par exemple. Ce régime s’applique aux sociétés de personnes (SCI, EURL, SCS et SNC).
Pourquoi créer une holding pour gérer une SCI ?
Optimisation de la fiscalité sur les revenus et les plus-values
Une holding est l’un des meilleurs moyens d’optimiser votre fiscalité en SCI grâce aux dispositifs suivants :
- Intégration fiscale : la holding ne représente qu’un seul contribuable aux yeux du fisc, ce qui permet de globaliser l’impôt sur les bénéfices de toutes les sociétés. Par exemple, si une filiale est déficitaire, ses pertes sont déduites des bénéfices des autres filiales. Pour cela, toutes les sociétés doivent aligner la date de clôture de leur exercice comptable et être assujetties à l’IS. La société-mère doit contrôler au moins 95 % de chaque filiale et ne pas être détenue à plus de 95 % par une autre personne morale. Aussi, il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les dividendes de la holding.
- Régime fille-mère : ce dispositif permet d’obtenir une exonération d’impôts à hauteur de 95 % des produits des filiales tout en évitant la double-imposition entre la société-mère et les filiales. La société-mère doit intégrer à son résultat imposable un montant forfaitaire de 5 % du produit total des participations. Pour ce dispositif, la société-mère doit détenir au moins 5 % du capital de chaque filiale pendant au moins 2 ans et toutes les sociétés doivent être à l’IS.
Centralisation de la trésorerie et effet levier
Détenir une holding SCI offre la possibilité de mutualiser les fonctions au sein de la société mère (administratif, paie, gestion comptable…). De même, la trésorerie peut être centralisée afin de procéder plus facilement à des acquisitions par exemple.
Aussi, cette structure permet d’activer plusieurs effets de levier :
👉 Effet de levier fiscal : l’investissement a une rentabilité > au taux d’intérêt du prêt ;
👉 Effet de levier financier : la création de la holding permet de racheter et centraliser les biens immobiliers ;
👉 Effet de levier juridique : réduit la pression fiscale grâce aux dispositifs décrits plus haut (intégration fiscale ou régime fille-mère).
Transmission du patrimoine immobilier
La transmission du patrimoine immobilier fait partie des avantages d’une holding SCI : lors du décès ou du départ à la retraite du fondateur, on peut transmettre les parts sociales de la holding aux enfants.
👉 Organisation plus fluide de la transmission de tous les titres et parts sociales de sociétés ;
👉 Abattements fiscaux avec le regroupement des titres dans une société unique.
Quels montages sont possibles ?
Holding avec plusieurs SCI filiales
Ce montage a pour but d’acquérir, détenir et gérer les sociétés filiales avec une centralisation des activités. On utilise ce montage pour faciliter le rachat d’une entreprise. La holding effectue l’emprunt et le rembourse grâce aux bénéfices générés par l’entreprise acquise.
Apport de parts ou création ex nihilo
Pour rattacher une SCI à une holding, on distingue deux cas de figure : soit la SCI existe déjà, soit on la crée ex nihilo. Voici comment ça fonctionne dans les deux cas :
👉 Les filiales existent déjà : on procède à un apport de parts dans les sociétés ou bien on effectue une cession des sociétés filiales à la holding. Pour savoir s’il faut procéder à un apport de parts ou une cession des filiales, tout dépend de la valorisation de la filiale, de la plus-value, des conséquences fiscales de chaque option et du coût en apport comparé au coût de cession.
👉 Création ex nihilo : on crée d’abord la holding puis la SCI et les autres filiales. La holding doit déposer le capital social au moment de la création des autres sociétés car c’est elle qui détiendra les participations.
Exemple de montage patrimonial
Dans ce cas de montage holding SCI, tous les associés sont membres d’une même famille. C’est très avantageux lorsqu’on veut transmettre un patrimoine immobilier conséquent : la transmission se fait uniquement sur les titres ou parts sociales de la holding.
👉 Exemple concret : un couple avec deux enfants mineurs opte pour une holding SCI familiale. Un des deux parents meurt : le parent survivant détient alors les parts avec les enfants mineurs. Il récupère également la majorité si les enfants sont majeurs, afin de conserver le contrôle de la holding et continuer à prendre les décisions.
Avantages et inconvénients d’une holding SCI
Voici une liste des avantages et inconvénients d’une holding SCI (avec son tableau récap pour plus de clarté) 👇
Atouts fiscaux, souplesse de gestion, transmission facilitée
Une holding SCI, c’est avant tout des avantages fiscaux avec le régime fille-mère ou le dispositif d’intégration. Les dividendes des filiales sont également peu soumis à la fiscalité. Ces avantages fiscaux sont particulièrement appréciés au moment de la transmission du patrimoine immobilier.
En matière de gestion aussi, c’est intéressant : on peut faire entrer plus d’associés et les statuts sont facilement adaptables. Les ressources des filiales sont mutualisables pour réduire les coûts et il est aussi facile de faire circuler l’argent de la holding aux filiales sous forme de prêts ou bien entre filiales sous forme d’avance de trésorerie (cela permet de contourner les établissements bancaires). On peut aussi regrouper plusieurs régimes juridiques au sein de la même holding.
Contraintes administratives et coûts
Une holding SCI, c’est aussi quelques contraintes et coûts à prendre en compte :
👉 Comptabilité lourde et présentation de comptes consolidés avec recours obligatoire à des commissaires aux comptes pour la société-mère ;
👉 Application d’une taxe sur les revenus des salariés ;
👉 Patrimoine personnel pas complètement protégé ;
👉Risques d’abus de droit ou de fraude fiscale : les montages sont complexes, mieux vaut savoir s’entourer pour ne pas faire d’erreur.
Cas où la holding n’est pas pertinente
La Holding SCI est pertinente si le patrimoine immobilier à transmettre est conséquent. Si l’héritage ne contient qu’un seul immeuble ou maison, il n’est pas nécessaire de réaliser un tel montage. Dans ce cas de figure, vous n’avez besoin que d’une SCI (afin d’éviter l’indivision).
(tableau récapitulatif avantages / inconvénients)
| Avantages | Inconvénients | |
|---|---|---|
| Fiscalité | Dispositifs fiscaux avantageux avec exonération d’impôt sur les dividendes (régime mère-fille ou intégration fiscale) | Risque de fraude fiscale ou d’abus de droit |
| Gestion et Comptabilité |
Statuts adaptables Souplesse de gestion Mutualisation des tâches | Coûts de création et de comptabilité élevés (nomination d’un commissaire aux comptes) |
| Financier |
Meilleure capacité d’investissement Montages entre les sociétés | Complexité des montages |
Comment mettre en place une holding SCI ?
Si vous êtes convaincu de monter une holding SCI, voici les étapes à suivre et les erreurs à éviter au moment du lancement 👇
Étapes de constitution
Pour créer votre holding SCI, vous devez suivre les étapes suivantes :
👉 Rédiger des statuts et un objet social ;
👉 Constituer et déposer un capital social ;
👉 Publier une annonce légale ;
👉 Envoyer le dossier au guichet unique ;
👉 Immatriculer la société.
Accompagnement par un expert fiscaliste ou avocat
Les montages en holding SCI sont particulièrement complexes et nécessitent une expertise professionnelle pour ne pas commettre d’impairs (fraude fiscale ou abus de droit par exemple). Il est donc indispensable d’être bien entouré au moment d’effectuer vos montages.
Avec Hiway, vous bénéficiez de l’accompagnement d’un expert fiscaliste qui vous recommande les meilleurs montages pour la valorisation et la transmission de votre patrimoine.
Erreurs à éviter
Avant de créer votre holding SCI, notez qu’il y a plusieurs erreurs à éviter :
- Restreindre l’objet social ou adopter des statuts inadaptés à votre projet : il faut anticiper à court, moyen et long terme pour avoir la liberté de faire évoluer votre structure ;
- Ne pas avoir de stratégie : l’activité économique doit être avérée et la holding doit être active avec des investissements immobiliers appartenant à une stratégie cohérente. Si la création de la holding est considérée comme un moyen de détournement fiscal, vous serez accusé d’abus de droit ;
- Vouloir l’égalité parfaite entre actionnaires : cela peut conduire à des situations de blocage, il est donc recommandé de faire un partage à 49/51 % plutôt que 50/50 (ou a minima de déterminer un moyen de contourner le blocage afin de ne pas pénaliser les activités de la société) ;
- Ne pas vouloir faire appel à des avocats ou experts fiscalistes : la complexité des montages peut vous faire commettre des erreurs qui vous coûteront cher (redressement fiscal, impôts ou taxes imprévus…).
FAQ
Quelle est la différence entre une SCI classique et une holding SCI ?
La principale différence entre une SCI classique et une SCI en holding, c’est la façon de détenir les parts. En SCI, vous êtes directement détenteur des parts tandis qu’avec une holding, une société fait écran entre vous et la SCI. Aussi, la fiscalité est différente, étant plus avantageuse en holding, notamment pour les dividendes (mais cela implique une gestion et une comptabilité beaucoup plus complexes).
Peut-on créer une holding SCI pour de la location meublée ?
On peut créer une holding SCI pour faire de la location meublée à condition que la société mère soit imposée à l’IS. La location de meublé étant considérée comme une activité commerciale, c’est l’IS et non l’IR qui s’impose.
Faut-il créer plusieurs SCI pour monter une holding ?
Il n’est absolument pas obligatoire de créer plusieurs SCI pour monter une holding. En revanche, une holding permet de regrouper plusieurs SCI et constitue un montage très avantageux pour gérer plusieurs sociétés, même si elles ont des régimes juridiques différents.
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