Acheter sa résidence principale en freelance
« Si t’es freelance, tu n’arriveras jamais à acheter un appart ! » Vous avez sûrement déjà entendu cette phrase… Mais est-ce bien vrai ? Bien sûr que non ! Certes, on ne va pas se mentir, emprunter pour un projet immobilier est plus difficile en tant qu’indépendant. Mais avec une activité bien structurée et une bonne santé financière, c’est jouable d’obtenir un crédit pour s’offrir un logement et devenir propriétaire. Surtout que des dispositifs existent pour faciliter l’accès à l’achat ! On vous explique tout 👇
En résumé :
- Les banques ne se basent pas sur le chiffre d’affaires (CA) mais sur les revenus nets de l’entrepreneur qui veut investir.
- Elles analysent surtout la régularité et les perspectives de croissance de votre activité.
- C’est judicieux de bien se faire accompagner pour constituer un dossier béton qui saura convaincre une banque de vous aider à acquérir votre résidence principale.
- Il existe des dispositifs (prêt à taux zéro, location-accession…) qui permettent d’aider les indépendants solvables mais qui ne peuvent être financés pour l’achat de leur résidence principale.
Pourquoi l’achat immobilier est plus complexe pour les freelances ?
Aux yeux des banques, les indépendants présentent moins de garanties qu’un salarié classique. Entrées d’argent irrégulières, perte de rémunération, incertitudes… Les arguments sont toujours les mêmes : les établissements de crédit craignent une possible insolvabilité à un moment de votre parcours.
La question de l’ancienneté est aussi centrale : si vous êtes un jeune entrepreneur, le manque de recul peut refroidir les banques. Au contraire, un indépendant établi de longue date peut rassurer. Le domaine d’activité peut aussi jouer car certains secteurs sont plus porteurs. Enfin, le type de structure que vous pilotez est aussi de nature à rassurer les prêteurs.
Quoi qu’il en soit, la frilosité des prêteurs et financeurs vis-à-vis des freelances ne veut pas dire que c’est impossible d’acheter de l’immobilier en tant qu’indépendant ! Rassurez-vous 😊
On vous explique plus en détail quels sont les critères pris en compte pour obtenir un soutien bancaire 👇
Comment les banques analysent votre capacité d’emprunt en freelance
Le calcul des revenus moyens sur 3 ans
La banque demande généralement un recul de 2 à 3 ans pour analyser vos ressources moyennes. Cela permet d’évaluer la santé financière de votre entreprise.
L’impact du chiffre d’affaires et des charges déductibles
Le calcul du chiffre d’affaires n’est pas un élément déterminant pour convaincre les banques. En effet, il faut surtout prendre en compte le bénéfice net après charges et impôts.
Il est donc très intéressant d’opter pour un régime juridique optimisé afin de bénéficier d’un maximum de charges déductibles. Plus votre revenu net après impôt est élevé, plus la banque aura confiance en vos capacités de remboursement de prêt.
Le taux d’endettement acceptable pour un indépendant
En France, le taux d’endettement dépasse rarement 35 %, y compris pour les indépendants qui veulent investir.
La différence entre SASU, EURL et micro-entreprise aux yeux des banques
Voyons comment votre régime juridique peut avoir une influence sur votre demande d’emprunt immobilier.
👉 En micro-entreprise :
La micro peut être un frein car le plafond de CA crée une contrainte de croissance. Elle peut être considérée comme trop précaire.
Pour convaincre, il faut donc de la stabilité dans le temps et dans le montant de vos ressources : par exemple, une micro qui génère un CA de 60 000 € par an pendant au moins 4-5 ans.
👉 Avec le statut SASU ou le statut EURL :
Ces statuts présentent des garanties de stabilité et de fiabilité. Parfois, il faut être prudent en Sasu car un trop grand versement de dividendes peut nuire à votre dossier si la banque s’appuie sur des critères de salaire.
Mais au-delà de la structure, c’est bien le niveau de revenus qui est déterminant, autant que le passif bancaire (pas d’endettement, pas d’antécédents…).
En résumé :
- La banque calcule vos revenus moyens sur 2-3 ans et se base davantage sur votre bénéfice net que sur votre CA.
- Votre niveau d’endettement ne doit pas dépasser 35 % lorsque vous souhaitez investir.
- Les statuts en SASU ou EURL présentent plus de garanties de fiabilité que la micro-entreprise.
Les documents comptables indispensables à fournir
En l’absence de bulletins de paie, d’autres documents sont à fournir pour prouver votre capacité de remboursement en tant qu’entrepreneur :
- Bilans comptables des 3 derniers exercices.
- Relevés de compte personnels et professionnels sur les derniers mois voire sur la dernière année.
- Les contrats et factures en rapport avec votre activité professionnelle.
L’importance d’un apport personnel conséquent
En général, les banques exigent toujours un apport personnel minimum se situant autour de 10 % du prix du bien immobilier. En free, il est opportun d’arriver avec une somme qui couvre un pourcentage plus élevé :
👉 Votre emprunt est moins élevé.
👉 Un apport conséquent est un gage de solidité.
👉 Une bonne épargne est preuve d’une bonne gestion financière.
Comment présenter vos bilans et liasses fiscales
La banque va analyser vos données chiffrées complètes (bilan comptable SASU, liasses fiscales, compte de résultat, annexes éventuelles). Il est important de fournir des documents à jour et de bien séparer ceux qui concernent votre entreprise et ceux concernant votre vie perso. Un dossier bien présenté, c’est déjà une preuve de sérieux.
Ne transmettez pas vos documents bruts : joignez une note de synthèse pour expliquer votre bilan car les banquiers ne sont pas des experts-comptables.
Le rôle du prévisionnel d’activité dans votre demande
Le prévisionnel est déterminant, surtout si votre activité est récente. Il joue aussi un rôle d’assurance auprès des établissements bancaires : il prouve que vos résultats passés ne sont pas accidentels et permet d’ancrer votre activité dans le temps.
Pensez à bien commenter et justifier votre prévisionnel afin que la banque comprenne parfaitement votre situation.
Les garanties supplémentaires à proposer
Il peut être judicieux d’associer une autre personne au dossier (conjoint, famille, proche). Un co-emprunteur ou un garant qui se porte caution, ça peut aider à sécuriser votre dossier.
Surtout, ne négligez pas la possibilité de faire appel à un accompagnement pour préparer votre dossier.
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En résumé :
- Bilan, liasses fiscales, relevés bancaires pro ou perso : prenez le temps de réunir tous vos documents.
- Un apport personnel conséquent est toujours de nature à rassurer les établissements de crédit.
- Le prévisionnel permet de solidifier votre dossier en prouvant que votre activité est dynamique.
- Il peut être opportun de garantir votre prêt ou d’emprunter avec un proche.
Les solutions pour faciliter votre achat de résidence principale
Le portage salarial comme alternative rassurante
Beaucoup d’indépendants optent pour le portage salarial afin de combiner la sécurité du salariat avec la liberté du freelancing.
Le portage salarial, c’est une relation tripartite entre :
- Une entreprise de portage qui produit un bulletin de paie au salarié porté (contre une commission) qui cotise comme n’importe quel salarié.
- Un salarié porté qui exerce comme indépendant auprès d’un ou plusieurs clients.
- Des clients qui sont en relation administrative avec la société de portage pour gérer les détails autour de la mission (contrat, rémunération, frais remboursables…).
L’un des gros avantages du portage salarial, c’est la possibilité d’avoir un bulletin de paie. C’est donc un gros plus au moment de constituer votre dossier d’emprunt auprès des établissements bancaires.
Optimiser votre statut juridique avant de demander un prêt
Si vous êtes en micro, il peut être intéressant de passer en EURL ou SASU avant de demander un emprunt. Vous affichez ainsi votre ambition et votre capacité de croissance. C’est aussi un gage de fiabilité et de sérieux.
Le leasing immobilier ou location-accession
Il existe aussi des alternatives pour les freelances qui sont solvables mais qui ne trouvent pas de solution de financement : occuper un bien et le louer avant de l’acheter selon le principe du leasing immobilier.
Le leasing immobilier, certes encore peu répandu en France, fonctionne comme le leasing auto. Vous pouvez louer un bien immo avec la possibilité d’activer une option d’achat. En clair, vous occupez un bien en versant une indemnité d’occupation. Et après quelques années, vous pouvez acheter le logement selon un prix fixé au départ.
Il faut distinguer ce dispositif du prêt social location-accession (PSLA) qui est à destination des revenus plus modestes. Le PSLA est soumis à des plafonds de ressources et ne concerne que des logements sociaux.
Les prêts aidés accessibles aux freelances : PTZ et autres dispositifs
Les prêts à taux zéro (PTZ) sont encadrés : vous empruntez sans intérêt mais avec des conditions : le logement doit être neuf ou en construction et surtout, vous devez être primo-accédant (c’est à dire ne pas avoir été propriétaire au cours des deux années précédentes).
Les achats à prix maîtrisés sont aussi des dispositifs intéressants pour les indépendants. Il s’agit d’acquérir un bien neuf en dessous du prix réel du marché grâce à un coup de pouce des collectivités et des promoteurs.
Les achats à prix maîtrisés sont déployés dans les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Toulouse…).
Faire appel à un courtier spécialisé dans les profils indépendants
Il est toujours recommandé de faire appel à des spécialistes de l’accompagnement des indépendants lorsque vous souhaitez devenir propriétaire. Ils maîtrisent les dispositifs auxquels les free sont éligibles et ils connaissent bien leurs problématiques.
Hiway vous accompagne dans votre désir de constitution de patrimoine en vous proposant un bilan patrimonial et des conseils en gestion de patrimoine : bien investir, c’est blinder son avenir !
En résumé :
- Le portage salarial peut être un bon compromis pour avoir un bulletin de paie tout en restant indépendant.
- Le système de leasing immobilier ou de location-accession peut aider les indépendants solvables mais non finançables à acquérir leur résidence principale.
- Des dispositifs comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou l’achat à prix maîtrisé peuvent donner un bon coup de pouce pour accéder à la propriété.
- Il est intéressant (et recommandé) de faire appel à des pros de l’accompagnement pour indépendants afin de ne rater aucune opportunité de financement.
Les erreurs à éviter lors de votre projet d’achat immobilier
Demander un prêt trop tôt dans votre activité freelance
Vous connaissez l’expression « patience est mère de toutes les vertus » : elle s’adapte très bien au contexte de l’achat immo pour freelance ! En effet, il ne faut pas vous précipiter avant de contacter des banques. Votre activité a d’abord besoin de faire ses preuves.
Négliger la préparation de votre dossier comptable
Un dossier sérieux, c’est un dossier préparé avec soin. Cela veut dire :
- Lister et préparer l’ensemble des documents comptables demandés.
- Fournir des notes explicatives pour justifier votre dossier et détailler votre situation.
- Bien séparer vos finances professionnelles et personnelles.
Sous-estimer les frais annexes : notaire, garantie, assurance
Gardez toujours en tête que le prix d’achat d’un bien n’est pas le prix total. Il faut ajouter :
- Frais de notaire (peut monter jusqu’à 10 % si le bien est très ancien).
- La garantie bancaire : généralement 1 à 2 % du montant de l’emprunt.
- L’assurance emprunteur : comme vous êtes freelance, son coût est plus élevé.
Il faut aussi considérer toutes les dépenses en lien avec l’installation (achat d’équipement, menus travaux…).
Ne pas anticiper les variations de revenus futures
Autre point de vigilance : un freelance est toujours soumis aux variations des rémunérations. La constitution d’un budget prévisionnel est donc cruciale afin de pouvoir anticiper vos échéances. Conservez aussi un filet de sécurité pour ne pas être pris à la gorge en cas de mois difficiles.
En résumé :
- Il est déconseillé de solliciter un prêt alors que votre activité n’est pas encore assez consolidée.
- Votre dossier comptable doit être irréprochable pour être crédible.
- Ne négligez aucun frais annexe (notaire, garantie, assurance…) car ils augmentent le coût de l’emprunt.
- Gardez aussi un filet de sécurité en anticipant d’éventuelles chutes de revenus.
FAQ sur l’achat de sa résidence principale en freelance
Quel salaire minimum pour acheter en freelance
Les banques n’exigent pas un salaire minimum pour acheter en freelance même s’il est indispensable de pouvoir couvrir un pourcentage du prêt demandé. Elles se basent plutôt sur la régularité des revenus et la solidité de votre activité en étudiant votre situation à la loupe. Le prévisionnel est donc aussi important que les résultats passés.
Peut-on obtenir un prêt immobilier la première année en freelance
C’est très difficile d’obtenir un prêt dès votre première année de freelancing car les établissements bancaires n’ont pas de recul sur votre activité (ni vous même, d’ailleurs !). Un recul de deux à trois ans est souvent exigé.
Le portage salarial facilite-t-il vraiment l’obtention d’un crédit
Le portage salarial a le mérite d’offrir plus de visibilité à votre dossier. Les banques sont généralement plus rassurées mais cela n’est pas déterminant pour autant. Ce qui est important avant tout, c’est la solidité de votre activité et la régularité de vos revenus.
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Faut-il privilégier SASU ou EURL pour un projet immobilier
Les banques ne privilégient pas forcément une SASU ou une EURL pour un projet immo. En effet, les deux statuts ont leurs avantages et inconvénients. L’arbitrage se fait avant tout sur la santé financière de votre société, le volume d’activité et la régularité de vos revenus.
Il est toutefois recommandé de rester vigilant vis-à-vis de vos rémunérations en dividendes (courant en SASU) : les revenus en salaire sont souvent plus appréciés par les organismes prêteurs.
Comment calculer ma capacité d’emprunt en tant qu’indépendant
En tant qu’indépendant, plusieurs critères sont à retenir pour calculer votre capacité à emprunter.
👉 Le taux d’endettement : il ne peut dépasser 35 %.
👉 Le lissage des revenus sur 3 ans : on fait une moyenne de votre CA annuel.
Exemple simplifié :
- année 1 : 45 000 €
- année 2 : 60 000 €
- année 3 : 75 000 €
Le revenu retenu ≈ 60 000 € / an, soit 5 000 € / mois. Le taux d’endettement possible est donc de 1 750 € par mois de crédit (35 %).
En capacité d’emprunt, cela pourrait correspondre à une somme de 300 000 à 380 000 €, selon les taux en vigueur et le montant des assurances.
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