Taxe foncière en SCI : ce que vous devez savoir
Tout propriétaire d’un bien immobilier doit payer chaque année un impôt local, appelé taxe foncière. Et en SCI, comment se passe le paiement de cet impôt incontournable ? Comment est réparti le paiement entre associés et quel est le calcul pour estimer le coût de l’impôt foncier ? Quelles exonérations sont possibles lorsqu’on possède des biens en SCI ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la taxe foncière en SCI 👇
En résumé :
- La taxe foncière est un impôt local annuel dû par la SCI sur tous ses biens (bâtis et non bâtis), indépendamment des bénéfices réalisés.
- Elle est payée par la SCI puis répartie entre associés selon leurs parts, mais jamais directement transférée au locataire d’habitation (possible en bail commercial/professionnel si prévu au contrat).
- Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale (50 % pour les bâtis, 80 % pour les non-bâtis) multipliée par les taux votés par les collectivités locales.
- Des exonérations existent (logement neuf, rénovation énergétique, zones ANRU, usage agricole ou associatif), mais elles sont limitées pour les SCI.
- En cas d’erreur ou de surtaxe, il est possible de demander une révision ou déposer un recours, tout en continuant à régler l’impôt dans les délais.
Rappel : qu’est-ce que la taxe foncière ?
À quoi correspond cette taxe ?
La taxe foncière est un impôt local annuel payé par les propriétaires de biens immobiliers qu’ils soient bâtis ou non.
Biens concernés en SCI : immeubles bâtis, terrains…
Si vous optez pour le statut SCI afin de gérer votre patrimoine immobilier, sachez que l’ensemble des biens détenus par la SCI sont concernés par la taxe foncière. Cela implique donc les immeubles déjà bâtis (TFPB) mais aussi les terrains non-bâtis (TFPNB). Ces derniers correspondent aux terrains agricoles ou destinés à la construction ou l’exploitation, les garages, les parkings ou les péniches ou bateaux amarrés de manière permanente. Il faut donc toujours prendre en compte cet impôt au moment d’acquérir des terrains car ils ont un coût même si vous ne les exploitez pas.
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Qui paie la taxe foncière dans une SCI ?
SCI à l’IR ou à l’IS : incidence sur le paiement
En SCI, ce sont les entreprises qui paient directement l’impôt foncier et non les associés. Que la SCI déclare ses impôts sur le revenu à l’IS ou l’IR ne change donc rien au calcul de la taxe foncière.
Répartition entre associés : est-elle obligatoire ?
Chaque associé paie une partie de la taxe foncière à la hauteur des parts qu’il possède au sein de la SCI. Si l’un des associés n’est pas imposable à l’IR, il doit tout de même payer sa part de taxe foncière.
Le locataire peut-il la prendre en charge ?
D’après la loi du 6 juillet 1989 sur les locaux d’habitation, le propriétaire est le seul redevable de la taxe foncière. Le locataire ne doit jamais l’acquitter.
Comment est calculée la taxe foncière d’une SCI ?
La taxe foncière d’une SCI est calculée sur une série de critères 👇
Valeur locative cadastrale
Chaque collectivité locale prend d’abord en compte la valeur locative cadastrale comme base de calcul. Cette valeur équivaut au loyer annuel qui peut être théoriquement perçu en cas de location du bien TFPB.
Il s’agit d’un calcul qui repose sur :
- La superficie du bien ;
- La localisation du bien ;
- Les caractéristiques et la nature du bien.
On prend alors 50 % de cette valeur comme base de calcul de la taxe.
Taux votés par les collectivités locales
Une fois que la valeur locative est établie, l’administration fiscale multiplie le chiffre obtenu par un taux voté par les collectivités locales.
En résumé, le calcul suivant s’applique :
👉 TFPB = ½ valeur locative cadastrale x taux d’imposition en vigueur
👉 TFPNB = 0,8 valeur locative cadastrale x taux d’imposition en vigueur
Majoration possible pour logements vacants
Dans certaines zones où l’offre en logement est tendue, les propriétés vacantes depuis plus de deux ans peuvent être soumis à une majoration de la taxe foncière.
👉 Retrouvez ici la page officielle du gouvernement qui référence les endroits où l’on doit s’acquitter de cette taxe.
Existe-t-il des exonérations ou réductions ?
S’il existe de nombreuses possibilités d’exonération de taxe foncière pour les particuliers, c’est moins vrai pour les SCI. Voici les exonérations permanentes et temporaires auxquelles vous avez droit si vous possédez des propriétés en SCI 👇
Cas d’une construction neuve ou d’un logement rénové
Les logements reconstruits ou les constructions neuves peuvent faire l’objet d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans. C’est aussi le cas des additions de construction qui n’ont pas vocation à être habitées.
Par ailleurs, les logements anciens qui ont été rénovés pour réduire les dépenses énergétiques peuvent bénéficier d’une exonération de 50 à 100 % pour une période de 3 ans. Pour les logements neufs répondant à des critères élevés de performance énergétique, l’exonération de 50 à 100 % peut aller jusqu’à 5 ans.
👉 Le centre des impôts auquel est rattaché votre SCI vous indique si votre propriété est éligible aux dispositifs mis en place par l’Etat.
SCI avec mission sociale ou à loyers modérés
Le cas particulier des propriétés à usage d’intérêt général peut conduire la SCI à bénéficier d’une exonération de taxe foncière permanente. Pour cela, il faut que l’immeuble occupé soit utilisé à des fins non lucratives (associatif par exemple) ou culturelles (théâtre, musée…).
Autres exonérations (zones ANRU, etc.)
Voyons quelles sont les exonérations permanentes auxquelles vous avez droit en SCI pour les terrains bâtis. Elles sont toutes en lien avec l’usage agricole ou la ruralité :
- Les bâtiments ruraux à usage agricole exclusivement (type grange) ;
- Les exploitations agricoles qui produisent de l’énergie par méthanisation grâce à plus de 50 % de matières agricoles (biogaz, électricité, chaleur…) ;
- Les hôtels, chambres d’hôtes ou locations meublées de tourisme en zone de revitalisation rurale (ZRR).
Voyons maintenant quelles sont les exonérations temporaires auxquelles vous avez droit en SCI pour les terrains bâtis :
- Le logement se trouve dans une zone ANRU (2 ans d’exonération) ;
- Le logement abrite une jeune entreprise innovante engagée dans des projets de recherche ou valorisant des travaux de recherche universitaire (7 ans) ;
- Le logement abrite une entreprise dont l’activité est en difficulté (5 ans) ;
- Les locaux de bureau transformés en locaux d’habitation (5 ans).
Conseils pour anticiper et optimiser la taxe foncière
Vérifier la valeur cadastrale du bien
La valeur cadastrale des propriétés constituant la base de calcul de la taxe foncière, vous devez l’anticiper avant l’acquisition d’un bien immobilier afin d’avoir une idée de vos charges annuelles. Vous devez donc avoir à disposition tous les éléments constitutifs de la valeur cadastrale du bien (superficie, localisation, caractéristiques et nature) avant de vous tourner vers le centre des impôts référent. Ainsi, pas de mauvaise surprise lorsque vous recevez votre avis d’imposition : tout est anticipé !
Bien rédiger les statuts pour répartir les charges
On l’a écrit plus haut, chaque associé de SCI doit s’acquitter de sa part de taxe foncière à la hauteur de ses parts dans la société. Pour qu’il n’y ait pas de mauvaise surprise au moment de s’acquitter de cet impôt, il est important de bien rédiger les statuts au lancement de la SCI.
Faire appel à un expert pour contester ou optimiser
La taxe foncière est une charge à intégrer au coût d’un bien immobilier. Il faut donc l’anticiper avant de l’acquérir. Lorsque vous êtes en SCI, vous pouvez optimiser au maximum votre parc immobilier si vous avez les bonnes infos en main. Vous avez aussi la possibilité de la contester si vous l’estimez injustement calculée (voir plus loin 👇).
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Que faire en cas d’erreur ou de litige ?
Demander une révision auprès des impôts
Il est tout à fait possible de demander une révision de votre impôt foncier car il peut comporter des erreurs. Faites donc bien vérifier votre fiche d’imposition par un professionnel pour repérer d’éventuelles anomalies. Vous pouvez ensuite contacter votre centre d’impôts en ligne ou par téléphone afin de clarifier la situation sans entamer de lourdes démarches.
Recours possibles en cas de surtaxe
Si vous n’avez pas pu régler votre litige avec les impôts, vous pouvez déposer un recours. Il suffit pour cela d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception avant le 31 décembre qui suit la réception de l’avis d’imposition.
L’administration fiscale a 6 mois (éventuellement 9 mois mais elle doit vous avertir le cas échéant) pour statuer sur la demande. Vous avez ensuite un délai de 2 mois pour contester l’avis du fisc une fois que vous en avez pris connaissance.
Exemple de courrier de réclamation
Nom de la SCI Centre des finances publiques de XXX
Adresse postale Adresse du centre
Numéro de téléphone
Fait à XXX
Le CC/VV/BBBB
Objet : Contestation de la taxe foncière
Madame, Monsieur,
Notre société civile immobilière a été assujettie en (année) par avis d’imposition n°XXX à la taxe foncière sur le bien immobilier dont elle est propriétaire. Vous trouverez cet avis joint au courrier présent.
Après examen approfondi de cet avis, notre société a repéré une erreur. Cette erreur provoque donc un montant faussé de notre taxe foncière. En effet, (expliquer l’erreur ici).
Nous vous adressons ce courrier afin de contester l’avis d’imposition joint. Nous vous prions d’examiner à nouveau notre situation et nous faire parvenir le dégrèvement correspondant.
Nous vous remercions pour l’intérêt porté à notre demande et restons à votre disposition pour toute précision ou complément d’information.
Formule de politesse
Nom du gérant de la société
Signature et cachet de la société
FAQ
La SCI peut-elle déduire la taxe foncière ?
Il est tout à fait possible pour une SCI de déduire les charges en lien avec la taxe foncière. La taxe d’habitation ou la taxe sur les ordures ménagères peuvent aussi être déduites mais aucun autre impôt ne peut être concerné par les déductions.
Qui est responsable du paiement si le bien est loué ?
Si le locataire est un particulier, c’est systématiquement le propriétaire qui paie la taxe foncière en vertu de la loi du 6 juillet 1989 sur les locaux d’habitation. En revanche, si le local loué est utilisé par des entreprises (bail professionnel ou bail commercial), le propriétaire paie la taxe foncière mais peut en faire supporter la charge au locataire qui développe son activité.
La taxe foncière est-elle plus élevée en SCI qu’en nom propre ?
Il n’existe pas de différence de montant de taxe foncière entre la SCI et en nom propre car cet impôt n’est pas calculé sur les revenus mais sur le patrimoine. Il faut aussi prendre en compte qu’une SCI doit s’acquitter sur son territoire d’activité de la CFE, la cotisation foncière des entreprises. C’est la commune ou l’intercommunalité qui fixent chaque année le montant de la CFE.
Peut-on répartir la taxe foncière entre associés ?
La SCI doit payer elle-même la taxe foncière ainsi que la CFE mais son coût est réparti entre ses différents associés. Le calcul de ce que doit chaque associé est simple car la taxe se divise en fonction du nombre de parts de chacun et non en fonction des revenus de chacun.
Une SCI à l’IS est-elle traitée différemment ?
Qu’elle soit à l’IS ou à l’IR, une SCI doit s’acquitter de la même manière de l’impôt foncier car il est calculé sur la base de la valeur d’un bien immobilier et non sur les revenus de la société ou de ses associés.
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