Bail professionnel ou bail commercial : comment faire le bon choix ?
Bail professionnel ou bail commercial pour lancer votre activité ? Vous êtes nombreux à vous poser cette question ! Ces deux types de bail sont conclus entre un bailleur et un locataire qui veut utiliser le local dans un but professionnel. Mais il existe des différences : cadre juridique, durée, renouvellement, meilleur choix à faire selon votre activité, conseils avant de signer… Notre article vous explique tout ce que vous devez savoir au moment de vous engager.
En résumé :
- Le bail professionnel (loi de 1986) concerne surtout les professions libérales non commerciales, dure au moins 6 ans et se résilie facilement avec un préavis de 6 mois.
- Le bail commercial (code du commerce) s’adresse aux activités commerciales, artisanales, agricoles ou industrielles, avec une durée minimale de 9 ans.
- Le bail commercial offre une protection accrue au locataire grâce au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction, contrairement au bail professionnel.
- Le choix dépend du besoin : flexibilité → bail professionnel ; stabilité et protection → bail commercial.
- Avant de signer, il est essentiel de vérifier les clauses (loyer, sous-location, durée), la destination des locaux et de se faire accompagner par un expert.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Définition et cadre juridique (loi du 23 décembre 1986)
La loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 encadre la pratique du bail professionnel. Il s’agit d’un contrat de location conclu entre un bailleur et un locataire qui souhaite avoir un usage professionnel du local loué.
Activités concernées (professions libérales non commerciales)
Ce type de bail s’adresse aux activités libérales réglementées ou non réglementées qui déclarent leurs bénéfices en BNC. Les activités immobilières ont aussi la possibilité de louer via un bail professionnel.
Durée, résiliation, renouvellement
Le bail professionnel se conclut pour 6 ans minimum. Le locataire peut mettre fin à son bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de 6 mois. En revanche, le renouvellement n’est pas automatique : le bailleur peut décider, sans justification ni contrepartie financière, de mettre fin au bail lors de son expiration, à condition d’informer le locataire 6 mois avant le terme.
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Définition et cadre légal (code de commerce)
Le bail commercial est aussi un contrat de location conclu entre un bailleur et un locataire qui souhaite avoir un usage professionnel du bien loué. C’est l’article L145-1 du code du commerce qui encadre légalement les baux commerciaux.
Activités éligibles (commerçants, artisans, certaines libérales)
Les activités commerciales, artisanales, agricoles ou industrielles sont concernées par le bail commercial. Comme dit plus haut, les entreprises aux activités non-commerciales souhaitant se soumettre volontairement aux baux commerciaux ont le droit de le faire.
Durée, droits au renouvellement, protection accrue
Le bail commercial se conclut pour 9 ans, au minimum. La résiliation est moins facile qu’en bail professionnel car elle ne peut se faire qu’à la fin de chaque période de 3 ans, par le biais d’un préavis déposé 6 mois à l’avance.
En revanche, le loueur a un droit automatique au renouvellement et est protégé par la loi en cas de volonté du bailleur de mettre fin au bail (on vous explique tout dans la partie suivante 👇)
Principales différences entre bail professionnel et bail commercial
Durée minimale et reconduction
Un bail commercial impose une durée minimum de 9 ans tandis qu’un bail professionnel impose une durée minimum de 6 ans.
Conditions de résiliation
Pour un bail professionnel, c’est plus facile de résilier son contrat : avec un préavis de 6 mois et sans justification, on peut à tout moment mettre fin au bail, sans avoir besoin d’attendre la fin de la durée minimum du bail.
En revanche, le locataire ne peut résilier son bail à tout moment : il ne peut le faire qu’à chaque fin de période triennale ou à la fin de son contrat, à condition de déposer un préavis de 6 mois.
Droit au renouvellement et indemnité d’éviction
L’une des grandes différences entre le bail commercial et le bail professionnel, c’est le droit au renouvellement. Le bail professionnel ne peut se renouveler automatiquement : s’il le souhaite et sans justification, le propriétaire peut mettre fin au bail à son expiration, tout en avertissant le locataire 6 mois avant la date.
Ce n’est pas le cas du bail commercial : le locataire a le droit de le renouveler selon une règle qualifiée d’ordre public. Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le contrat alors qu’il en a l’obligation, il doit verser une indemnité d’éviction pour dédommager le locataire au titre du préjudice subi. Elle se calcule selon plusieurs critères : coût du déménagement, valeur du fonds et frais liés au déplacement de l’activité).
Enregistrement, dépôt de garantie et loyers
Il est possible d’enregistrer un bail commercial ou professionnel au service des impôts dans les 4 mois suivant la signature. Cet enregistrement n’est pas obligatoire. Il a un prix fixe de 25 € et peut servir en cas de cession du bail, par exemple
Concernant le dépôt de garantie, il est fixé librement par le propriétaire dans les deux cas, de même que le loyer n’est pas encadré. Il faut juste savoir qu’un loyer est révisable tous les 3 ans pour un bail commercial (ou à tout moment en cas de clause d’échelle mobile fixée par contrat). En bail professionnel, il n’y a pas de révision de loyer, sauf si une clause l’autorise dans le bail.
☝️ A noter : la révision des loyers se base sur des indices :
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour le bail professionnel ou ceux soumis volontairement au bail commercial;
- L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour le bail commercial.
Tableau comparatif
| Critères | Bail commercial | Bail professionnel |
|---|---|---|
| Cadre juridique | Article L145-1 du code du commerce | Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 |
| Activités concernées |
Commerciales, industrielles, artisanales ou agricoles Non-commerciales sur la base du volontariat | Non-commerciales, immobilier |
| Durée minimum de bail | 9 ans | 6 ans |
| Loyer |
Fixé librement, possibilité de révision tous les 3 ans (ou à tout moment si clause d’échelle mobile) |
Fixé librement, pas de possibilité de révision (sauf si clause spécifique figurant dans le bail) |
| Résiliation | Tous les 3 ans, sans justification et avec un préavis de 6 mois | A tout moment, sans justification et avec un préavis de 6 mois |
| Renouvellement |
Automatique Si le bailleur souhaite mettre fin au bail après le terme, il doit le signifier 6 mois avant et payer une indemnité d’éviction | Renouvellement non automatique mais obligation pour le bailleur de prévenir 6 mois avant la fin du bail |
| Cession du bail par le locataire | Cession possible, sauf si mention contraire dans le bail | Cession possible, sauf si mention contraire dans le bail |
| Sous-location | Interdite, sauf si mention contraire dans le bail | Possible, sauf si mention contraire dans le bail |
Quel bail choisir selon votre activité ?
Professions libérales réglementées (médecin, avocat…)
Si vous appartenez à une profession libérale réglementée comme médecin libéral, expert-comptable ou avocat, vous devez choisir un bail professionnel.
Activités commerciales ou mixtes (consultant, formateur, thérapeute)
Si vous exercez une profession libérale non réglementée comme consultant, coach, thérapeute sans portée médicale ou formateur, et que vous déclarez en BNC, vous devez aussi vous soumettre à un bail professionnel.
Mais on l’a vu plus haut, les activités éligibles aux baux professionnels peuvent aussi décider de se soumettre volontairement à un bail commercial…
Mais pourquoi prendre cette décision ? On vous dit tout par ici 👇
Envie de stabilité ou flexibilité ?
En tant que libéral, votre décision doit dépendre de ce que vous souhaitez : stabilité ou flexibilité ? Si vous recevez une patientèle ou une clientèle et que vous envisagez une installation à long terme, vous avez besoin de stabilité avec l’assurance de pouvoir conserver votre lieu d’exercice… Dans ce cas, un bail commercial vous conviendra mieux.
Si au contraire, vous partez dans l’idée que votre local est provisoire, restez en bail professionnel car il vous permet de le quitter plus facilement.
Peut-on passer d’un bail professionnel à un bail commercial ?
Conditions de requalification
Il est tout à fait possible de requalifier un bail professionnel en bail commercial dans les deux ans qui suivent la signature du contrat de location. Au-delà de la date de signature, ni le bailleur ni le locataire ne peuvent intenter d’action allant en ce sens.
Attention aux usages locaux et aux mentions dans le bail
Lorsque vous signez un contrat de bail professionnel ou commercial, veillez à bien contrôler l’ensemble des mentions rédigées par le bailleur. Certains contrats stipulent par exemple qu’il ne sera jamais possible de requalifier le bail professionnel en bail commercial.
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Risques pour le bailleur comme pour le locataire
Si aucun accord à l’amiable n’est trouvé pour requalifier un bail professionnel en bail commercial (cette démarche peut être à l’initiative du locataire comme du bailleur), le locataire comme le bailleur peuvent intenter une action en justice pour obtenir la requalification du contrat de bail.
Conseils pour sécuriser la signature du bail
Négocier les clauses sensibles (loyer, charges, sous-location…)
Lorsque vous signez un contrat de bail commercial ou professionnel, gardez en tête que vous pouvez négocier certains aspects comme le montant du loyer ou le montant des charges.
Prenez garde aussi à bien négocier les conditions de sous-location. On le rappelle, la sous-location est :
- Possible en bail professionnel, sauf si une clause du bail l’interdit ;
- Interdite en bail commercial, sauf si une clause du bail l’autorise.
Vérifier la destination des locaux
Autre point important avant de signer un contrat de bail pour votre entreprise, c’est la destination des locaux, autrement dit la raison pour laquelle le bâtiment a été construit. Sachez que certains immeubles ont été édifiés mais sont interdits d’avoir une fonction professionnelle. Vous pourriez donc avoir une mauvaise surprise si un propriétaire vous loue un local non-autorisé à des fins professionnelles.
Consultez donc le cadastre, le plan d’occupation des sols (POS) ou plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune d’installation pour vous assurer de la possibilité d’implanter un local professionnel à l’adresse indiquée par le bail.
Se faire accompagner par un avocat ou expert immobilier
Pour éviter certains des désagréments cités plus haut dans cet article, faites vous accompagner par des professionnels des baux à destination des entreprises et des libéraux. Avocats, experts immobilier, juristes… Prenez le temps de consulter des pros car la question du bail professionnel ou commercial peut être épineuse. Être free, c’est savoir s’entourer de spécialistes. Vous prenez ainsi de meilleures décisions et vous gagnez du temps pour développer votre cœur de métier !
FAQ
Peut-on exercer une activité libérale avec un bail commercial ?
Il est tout à fait possible d’exercer une activité libérale avec un bail commercial si le libéral souhaite se soumettre volontairement à ce type de bail. Sinon, il est soumis automatiquement à un bail professionnel.
Quelles sont les conséquences si je signe le mauvais type de bail ?
En cas de signature d’un bail professionnel ou d’un bail commercial alors que vous n’êtes en principe pas éligible à ce type de bail, le bailleur peut dénoncer le contrat de location auprès de la justice. Vous risquez donc une expulsion du local.
Un freelance peut-il signer un bail professionnel ?
Un freelance peut tout à fait signer un bail professionnel si son activité lui permet. Il doit exercer une profession libérale non-commerciale (médecin, consultant, coach, rédacteur…) ou une activité immobilière pour avoir le droit de signer un bail professionnel.
Quelle est la durée minimale d’un bail professionnel ?
Un bail professionnel a une durée minimale de 6 ans. Il n’est pas renouvelable automatiquement mais le contrat peut s’étendre si les deux parties sont d’accord.
Le bail commercial protège-t-il mieux le locataire ?
Le bail commercial protège mieux le locataire d’un point de vue du renouvellement du contrat car le propriétaire ne peut décider unilatéralement de mettre fin au bail. Aussi, la durée minimum de ce type de bail est de 9 ans, ce qui offre une projection intéressante à long terme pour le locataire voulant développer son business.
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