Investir dans une SCPI : de quoi parle-t-on ?
La SCPI : un fonds d’investissement dans l’immobilier
Une Société civile de placement immobilier correspond à un organisme d’épargne collective qui te permet d’investir avec d’autres personnes dans l’immobilier (généralement dans des immeubles).
Le principe repose sur l’achat et la gestion commune d’un portefeuille diversifié de biens immobiliers gérés par une société de gestion. Ensuite, les revenus locatifs générés par ces biens sont distribués à toi et aux autres investisseurs sous forme de dividendes.
Investir en SCPI est donc une alternative intéressante à l’achat de biens immobiliers physiques ; c’est d’ailleurs l’une des méthodes d’investissement les plus plébiscitées en France où 10 milliards d’euros ont été investis en SCPI en 2022 !
💡 L’investissement en SCPI s’appelle également la “pierre-papier”.
Les 3 types de SCPI à connaître
Il existe plusieurs types de SCPI sur le marché :
- Les SCPI de rendement qui te permettent de générer des revenus complémentaires sous la forme de dividendes généralement versés trimestriellement. Populaires, elles permettent d’investir dans des commerces, des bureaux, etc.
- Les SCPI fiscales qui te permettent d’investir dans des habitations neuves ou rénovées pour obtenir des défiscalisations sur du moyen ou long terme (SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Déficit Fiscal : nous te les présentons en fin d’article).
- Les SCPI de plus-values : elles reposent sur la croissance significative de la valeur immobilière entre la date d’acquisition des parts et celle de leur revente. Ainsi, les biens acquis sont soigneusement choisis en fonction de leur potentiel de valorisation. Si tu ne vises pas la distribution de revenus réguliers, mais que tu privilégies une forte plus-value dans ton investissement, elles peuvent t’intéresser.
Déterminer quel type de SCPI correspond le plus à tes besoins est essentiel pour investir de façon avisée. Dans tous les cas : tu te crées un patrimoine immobilier en tant que freelance, avec plus ou moins d’avantages en fonction de ta situation et de l’évolution du marché.
Quelles différences avec l’investissement en SCI et OPCI ?
SCPI vs SCI
Si les acronymes sont proches, et que les deux font référence au secteur de l’immobilier, sache que la SCI et la SCPI ne désignent toutefois pas la même chose. En effet, investir dans une SCPI te permet de gérer des investissements locatifs indirects via le placement financier. Autrement dit, tu achètes des parts à la SCPI qui te rémunère ensuite selon les rendements : c’est un véhicule financier avec lequel tu fais fructifier ton capital.
Dans le cas de l’investissement en SCI, tu achètes et gères directement des biens immobiliers spécifiques et tu t’occupes de tous les aspects : fixation du loyer, etc. Pour faire simple : en SCPI tu achètes et vends des parts tandis qu’en SCI tu achètes et vends des biens immobiliers “en dur”.
SCPI vs OPCI
L’Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) est quant à lui plus proche de la SCPI, avec toutefois des différences en matière de gestion : en OPCI, l’immobilier ne représente jamais la totalité de l’investissement, mais seulement 60-70 % généralement. La fiscalité varie également.
Quels sont les avantages et les limites de l’investissement en SCPI en tant que freelance ?
Chez Hiway, nous pensons que ton avenir se construit dès aujourd’hui et qu’investir te permet de te constituer un patrimoine. Générer des revenus passifs via l’investissement dans des produits financiers représente donc une stratégie pertinente à adopter si tu es freelance car :
- tu peux diversifier tes investissements dans plusieurs biens immobiliers, de différents types, et donc répandre les risques ;
- tu investis à plusieurs, donc tu partages les risques ;
- tu as accès à des rendements mensuels (environ 4 à 5 % → 4,53 % de distribution moyenne délivrée par les SCPI en 2022, toutes catégories de SCPI confondues) ;
- tu peux bénéficier d’avantages fiscaux (on t’explique juste après 🤗) ;
- l’accès à l’investissement dans l’immobilier t’est grandement facilité.
En revanche, comme pour tout investissement, tu prends des risques :
- les rendements, et donc le versement de dividendes ou autres revenus ne sont pas garantis puisque les performances dépendent du marché de l’immobilier qui est parfois capricieux ;
- tu dois payer certains frais comme des frais d’entrée et des frais de gestion.
Quelle imposition via l’investissement en SCPI ?
L’article 8 du Code général des impôts précise que la SCPI est “fiscalement transparente” puisqu’elle n’est pas directement soumise à une taxation. C’est en fonction du type de revenu que tu perçois que tu seras imposé.
L’imposition des revenus fonciers
Les revenus que tu génères via l’investissement direct dans une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. En ce sens, ils sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) selon le barème progressif en vigueur au prorata des parts que tu possèdes. De même, les revenus que tu perçois sont taxés à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Si tes revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 €, tu peux bénéficier d’un régime micro-foncier qui te permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts.
L’imposition des revenus financiers
Pour optimiser leur gestion de trésorerie, les entreprises placent temporairement des fonds en attente de leur investissement futur. Ces sommes sont destinées à générer des revenus supplémentaires pour la SCPI, également soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif.
Depuis 2018, les contribuables ont également la possibilité d’opter pour un prélèvement forfaitaire unique de 30 %, englobant diverses charges, y compris l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
L’imposition des plus-values
Si tu revends tes parts, alors tu perçois des plus-values. Leur imposition est la suivante :
Premier taux de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS), soit 17,2%.
Freelance : comment bénéficier d’une défiscalisation immobilière via la SCPI ?
Investir dans certains types de SCPI peut te permettre de bénéficier d’avantages fiscaux en réduisant l’impôt foncier et l’impôt sur le revenu.
C’est notamment le cas des SCPI suivantes :
- des SCPI Pinel : tu profites du dispositif fiscal Pinel tout en ayant le contrôle sur le montant de la réduction d’impôt qu’ils souhaitent obtenir. Elles investissent dans des biens immobiliers anciens à rénover, des immeubles de bureaux à convertir en logements ou des biens neufs. La réduction d’impôt varie de 12% à 21% en fonction de la durée de location.
- des SCPI Malraux : tu bénéficies d’une réduction d’impôt de 30 % en conservant leurs parts de SCPI pendant 9 ans d’un bâtiment devant subir des travaux de réhabilitation.
- des SCPI déficit foncier : tu peux déduire les charges liées à la rénovation et à l’entretien de biens immobiliers anciens. Cela peut générer un déficit imputable sur les revenus fonciers (jusqu’à 10 700 €).
Investir son capital d’indépendant dans une SCPI : comment s’y prendre ?
| Faire un bilan patrimonial avec une fixation d’objectifs | Complément de revenu, préparation de la retraite, transmettre son patrimoine, diversifier son épargne, créer un capital pour un projet spécifique… |
| Choisir le montant à investir | À moyen ou long terme, en fonction : – de tes revenus actuels ; – de tes perspectives de chiffre d’affaires ;- de ta capacité financière à prendre des risques : as-tu un niveau de liquidités suffisant pour te protéger en cas de coup dur ? As-tu des enfants à charge ? Un crédit immobilier en cours ? |
| Choisir dans quel type de SCPI investir en fonction du montant et des objectifs | SCPI de rendement, SCPI de plus-value, SCPI fiscale (Pinel, Malraux…) Tout dépend de tes objectifs ! |
| Choisir sa méthode de placement et d’investissement | – Achat de parts en direct ;- Achat à crédit si tu n’as pas encore l’épargne suffisante. Il est également possible d’investir en SCPI via d’autres montages financiers : par le biais d’une assurance-vie (avec application de la fiscalité avantageuse de ce type de contrat), en démembrement… C’est la raison pour laquelle il est pertinent de te faire accompagner et coacher dans la consolidation de votre capital en freelance. |
Une fois que tu as investi, il faut ensuite t’armer de patience : la durée de placement minimale conseillée est d’environ 10 ans. Tu peux toutefois céder tes parts à tout moment.
En moyenne, les freelances Hiway gagnent 7100 €
nets / mois avant IR
